在日本買房的外國人，常在簽約後才發現住宅ローン減税的條件和前幾年不同。查日本 住宅ローン減税 延長 2030 外國人，要先抓住兩件事：國土交通省說明，令和8年度稅制改正把適用期限延長5年，入住日在令和8年1月1日到令和12年12月31日之間都可以適用；另一方面，節能性能不足的住宅正在被排除。這篇依國交省與國稅廳資料，整理0.7%的控除率、各類新築住宅的年度控除上限、6個月內入住與面積、所得等申請條件，以及2028年以後會失去資格的住宅類型。
改正重點：延到2030年，節能既存住宅加碼
國土交通省的住宅ローン減税頁面（2026年6月更新）說明，令和8年度稅制改正的方向是最大限度活用既有住宅存量，因此擴充了對節能性能高的既存住宅的支援。
具體有三項：節能性能高的既存住宅，第一，提高借入限度額；第二，對子育て世帯與若者夫婦世帯加碼借入限度額；第三，控除期間擴充為13年。
床面積要件也放寬：新築住宅與既存住宅都改為40平方公尺以上。不過合計所得金額超過1,000萬日圓的人，以及使用子育て世帯等加碼措施的人，仍然是50平方公尺以上。
國稅廳的源泉所得稅改正資料也寫明，這項特例在見直後，適用期限從令和7年12月31日延長5年到令和12年12月31日。
控除率0.7%：新築住宅的年度上限
國稅廳タックスアンサーNo.1211-1說明，控除額用住宅ローン等的年末餘額合計計算；如果住宅取得對價比年末餘額少，就以對價為準，這叫做「年末殘高等」，100日圓未滿的尾數捨去。
新築等住宅的控除率一律是年末殘高等乘以0.7%，但每年的控除限度額依住宅區分與入住年不同：
| 住宅區分 | 入住年 | 控除期間 | 每年控除限度額 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良・低炭素） | 令和6年至12年 | 13年 | 31.5萬日圓 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 令和6年至12年 | 13年 | 24.5萬日圓 |
| 省エネ基準適合住宅 | 令和8年・9年 | 13年 | 14萬日圓 |
| 省エネ基準適合住宅 | 令和10年至12年 | 0年 | 0萬日圓 |
國稅廳另有註記：省エネ基準適合住宅中，令和9年12月31日前取得建築確認、或令和10年6月30日前建築的住宅，可以借入限度額2,000萬日圓受10年控除。有國家或地方政府的補助金時，要從取得對價中扣除；使用住宅取得等資金贈與特例的金額也要扣除。
申請要件：6個月內入住、面積與所得上限
國稅廳列出的主要適用要件如下。第一，住宅新築等之日起6個月以內入住，並持續居住到受控除那一年的12月31日。
第二，床面積50平方公尺以上、且二分之一以上專供自己居住時，受控除年分的合計所得金額要在2,000萬日圓以下；屬於特例居住用家屋或特例認定住宅等、床面積40到未滿50平方公尺時，合計所得金額要在1,000萬日圓以下。
第三，有10年以上分期償還的一定借入金；擁有兩棟以上住宅時，限主要居住的那一棟；入住年及前2年、後3年共6年間沒有適用居住用財產讓渡的特例；不是向生計相同的親族等取得，也不是因贈與取得。
這份要件列表沒有國籍條件，看的是居住事實、面積、所得與借款內容。另外，國稅廳註明令和8年1月1日以後入住特例認定住宅等時，不能對特例對象個人（40歲未滿且有配偶者等）適用借入限度額加碼。
2028年以後會被排除的住宅
國交省列出兩類將被排除的住宅。第一，建築確認在令和10年以後的省エネ基準適合住宅不在適用對象內；但登記簿上的建築日在令和10年6月30日以前的，仍然適用。
第二，入住日在令和10年以後時，位於土砂災害等「災害紅區」的新築住宅不適用；改建、既存住宅與リフォーム仍在對象內。災害紅區指土砂災害特別警戒區域、地滑防止區域、急傾斜地崩壞危險區域、浸水被害防止區域，以及依都市再生特別措置法被公表的災害危險區域。
所以買新成屋或預售屋時，除了價格與貸款條件，要先確認住宅屬於哪一種節能區分、有沒有證明文件，以及是否位在災害紅區。這兩點會直接決定每年上限是24.5萬、14萬還是0。
上班族在年末調整辦理時，國稅廳資料說明是依稅務署交付給本人的「給與所得者の住宅借入金等特別控除申告書」上記載的借入限度額與控除率計算。日本 住宅ローン減税 延長 2030 外國人的判斷，最後都要回到這張申告書上的數字。
常見問題
外國人可以適用住宅ローン減税嗎？
國稅廳列出的適用要件是居住、面積、所得與借款等條件，沒有國籍要件；是否符合請依自己的情況向稅務署確認。
控除率是多少？
新築等住宅是年末殘高等乘以0.7%，每年的上限依住宅區分與入住年不同，例如ZEH水準省エネ住宅是24.5萬日圓。
40平方公尺的小宅可以嗎？
國交省說明改正後新築、既存住宅都放寬到40平方公尺以上；但合計所得超過1,000萬日圓或使用加碼措施時為50平方公尺以上。
2028年入住還能用嗎？
適用期限到2030年12月31日，但建築確認在令和10年以後的省エネ基準適合住宅，以及令和10年以後入住的災害紅區新築住宅不適用。
總結：先看節能區分與地點，再看面積與所得
日本 住宅ローン減税 延長 2030 外國人的第一個重點：令和8年度改正把入住期限延到2030年12月31日，節能性能高的既存住宅可享13年控除與加碼。
新築住宅的控除率是0.7%，年度上限從認定住宅31.5萬、ZEH水準24.5萬到省エネ基準適合住宅14萬日圓不等，令和10年以後後者為0。
申請前逐項核對：6個月內入住、面積40或50平方公尺、合計所得1,000萬或2,000萬日圓以下、10年以上償還的借款，以及2028年以後排除的建築確認與災害紅區條件。
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