日本買房登記要申報國籍（2026年10月5日起）｜台灣人填「台湾」，住日本與住台灣的準備差在哪

在日本買房的台灣人，2026年秋天起申請登記時要多填一欄。法務省修正不動產登記規則，2026年10月5日以後申請所有權登記、成為所有權人的人，必須在申請書申報「国籍等」，台灣人寫「台湾」並附證明。本文依法務省與財務省的原始規定，整理日本 買房 登記 國籍 台灣 2026 的實務：申請書的寫法、住在日本與住在台灣要準備的東西差在哪裡、人在台灣購屋時外為法要求的20日報告，以及已經有房的人搬家後2年內必須辦的變更登記。住在台灣、只到日本簽約的買方，要準備的文件比住在日本的人多。

2026年10月5日起，登記申請書多了「国籍等」一欄

在日本買房、繼承或受贈不動產而成為所有權人時，要向法務局申請所有權移轉登記（「所有権移転登記」）。法務省依令和8年法務省令第23號修正的不動產登記規則，從2025年4月21日起，自然人成為所有權登記名義人時，必須在申請書上一併申報「検索用情報」（檢索用資訊）。

檢索用資訊共有6項：姓名、姓名讀音（非日本國籍者改為羅馬字姓名）、住址、出生年月日、電子郵件，以及第6項「国籍等」。第6項從2026年10月5日起必須申報，日本人也不例外。

法務省說明，「国籍等」指國籍所屬的國家，或入管法第2條第5號ロ規定的「地域」；依入管法施行令第1條，地域只有「台湾」與「ヨルダン川西岸地区及びガザ地区」兩項。蒐集這項資料的目的，是所有權人過世時確認繼承要適用哪一國的法律（準據法），讓繼承登記能順利進行。申報的資料記在登記所的「検索用情報管理ファイル」；另外，外國人的羅馬字姓名會記在登記紀錄上，和姓名並列。

日本 買房 登記 國籍 台灣 2026：申請書的寫法與證明文件

持台灣護照的人，「国籍等」欄寫「台湾」。法務省公布的書面申請記載例中，外國人權利人的寫法是在姓名後以括號附上羅馬字，出生年月日用西元年。依同一格式，台灣人的權利人欄大致如下（姓名與日期為虛構範例）：

證明「国籍等」的文件，外國籍者可用記載國籍・地域的住民票影本（「住民票の写し」）、護照、在留卡或特別永住者證明書。登記本來就要附住址證明（通常是住民票），如果那份住民票已記載國籍・地域，就能兼用，不必另外準備。已經是所有權人、事後單獨申報時，若用護照證明，要附影本和日文翻譯。

以通稱名登記，或外國人住民票上沒有羅馬字姓名時，可以不填羅馬字，改填讀音。電子郵件要用本人專用的信箱，登記官日後確認能否依職權辦理變更時會寄到這裡；沒有信箱就改以書面寄到住址。

近三年的登記新規定：一張時間表

住在日本與住在台灣，要準備的東西不同

財務省對外為法「居住者」的判定是：外國人原則上推定為非居住者，但在日本國內事務所工作的人、入境後已滿6個月的人，推定為居住者。持工作簽證在日本上班的台灣人通常屬於居住者；人在台灣、只到日本看房簽約，則是非居住者。

國內聯絡人可以是個人也可以是法人，法務省舉的例子是不動產業者與司法書士。從日本國內住址改成海外住址而申請變更登記時，如果還沒登記國內聯絡人，也要一併申報。

人在台灣買房：外為法的20日報告

外為法規定，非居住者取得日本的不動產或相關權利（租賃權、借地權、抵押權等）時，要在取得後20日內經由日本銀行，向財務大臣提出「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」（様式第22）。金額、面積大小不拘，繼承或遺贈取得、甚至0圓取得也要報告。

2026年4月1日起規則變嚴。過去以自住為目的取得可以免報，現在免報只剩「權利」的部分：本人、親屬或員工居住用，非營利業務用，以及本人事務所用的不動產權利；不動產本身的取得一律要報告。財務省舉例，自住目的購買附借地權的房屋時，建物部分要報告；別墅與第二住宅也不算居住用。新格式另外增加交易對象是居住者或非居住者、取得目的、不動產編號三項。

• 取得日：可用買賣契約日、所有權移轉日、繼承確定日等適當日期；第20天遇到日本銀行休業日，延到下一個營業日；郵寄必須在期限內送達。
• 共有：每位購買人各自提出，面積與金額按各自持分填寫；同一時期取得多筆，可合併在一份報告。
• 語言：格式與填寫說明只有日文，報告也要用日文填，可委託在日本的居住者代理人（例如仲介業者）提出；代理人提出時財務省希望走線上系統，原則上一件報告一個 Excel 檔，一次最多送20件。
• 罰則：不報告或虛偽報告，可處6個月以下拘禁刑或50萬日圓以下罰金；忘了提出，逾期仍要盡快補交，並在欄外簡短註明延誤理由。

制度問題可洽財務省國際局調查課外國為替室（03-3581-4111，內線6186），填寫方法洽日本銀行國際局國際收支課（03-3277-2107）。

已經有房的人：住址或姓名變了，2年內要登記

2026年4月1日起，不動產所有權人的住址或姓名變更後，必須在2年內辦理變更登記，沒有正當理由可處5萬日圓以下過料。2026年4月1日以前發生的變更也包含在內，要在2028年3月31日前登記。

減輕負擔的方法是「スマート変更登記」（智慧變更登記）：先向法務局申報檢索用資訊，之後登記官用「住基ネット」（住民基本台帳網路）檢索，發現變更時寄信取得本人同意，再依職權變更。法務省說明，事先申報檢索用資訊，義務化之後也不會被追究違反義務。2025年4月21日時已是所有權人的人可以另外單獨申報，不收登錄免許稅，不必蓋章或電子簽章，可在網頁版「かんたん登記・供託申請」辦理，附件多半只要在留卡等身分證明的影本；2026年10月5日以後申報，同樣要填国籍等並附證明。

申報完成後，法務局會寄出電子郵件，內容有立件年月日與編號、不動產編號、登記所名稱，以及日後變更信箱時要用的10碼「認証キー」（認證金鑰），請保存好。要注意的是，海外居住者即使申報檢索用資訊，也不在職權變更的適用範圍；在日本買房後搬回台灣，住址變成海外，就要自己在2年內申請變更，並同時申報國內聯絡人。

總結：日本 買房 登記 國籍 台灣 2026 的三個重點

第一，2026年10月5日以後申請所有權登記或申報檢索用資訊，「国籍等」寫「台湾」，用記載國籍・地域的住民票、在留卡或護照證明。第二，住在台灣的買方除了申報國內聯絡人，還要在取得後20日內提出外為法報告，2026年4月起不動產本身不能再以自住為由免報。第三，住址或姓名變了，2年內要變更登記；住在日本的人可以先申報檢索用資訊交給登記官處理，搬回台灣的人則要自己申請。

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資料來源

• 法務省「検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）」（令和8年9月7日更新）
• 法務省「令和６年４月１日以降にする所有権に関する登記の申請について」
• 法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
• 法務省「令和８年10月５日以降に所有権の移転の登記を書面で申請をする場合の記載例」
• 財務省 リーフレット「外為法に基づく『本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書』の提出」（令和8年6月）
• 財務省「外為法に基づく報告書の提出 よくあるご質問（FAQ）」（2026年6月）