日本租房的禮金、敷金與仲介手續費上限｜2026年先分清哪一筆有法定天花板、哪一筆只是慣例

先講結論：在日本租屋的初期費用中，真正有法定天花板的只有仲介手續費。依國土交通省的報酬告示，居住用建物的租賃仲介若沒有事先取得你的承諾，向你一方最多只能收一個月租金的0.55倍；雙方合計不得超過1.1倍。相對地，「日本 租房 禮金 敷金 仲介手續費 上限 2026」這組條件裡的禮金完全沒有法定上限，敷金也不是「押金一定全退」，而是扣掉欠款後返還餘額。以下依2026年10月1日查得的條文，逐項標明哪一筆能談、哪一筆超收就是違法。（本文的禮金指日文「礼金」，是租屋時付給房東、原則不退還的一筆錢，與台灣婚喪場合的禮金無關。）

只有仲介手續費有法定上限：0.55 與 1.1 的分界

上限的法源是宅地建物取引業法第46條第1項授權訂立的「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552號，最終修正為令和6年6月21日國土交通省告示第949號，令和6年7月1日施行）。其中第四規定租賃仲介：

• 業者向委託雙方收取的報酬合計不得超過一個月租金的1.1倍。
• 居住用建物的租賃仲介，除了「受託時已取得該委託人承諾」的情形以外，向一方最多只能收0.55倍。

告示第一把「消費税等相当額」定義清楚，而且明文寫出報酬額「含消費稅等相當額」、租金「不含消費稅等相當額」。換句話說，0.55個月已經是含稅後的天花板，不能再外加10%。以月租8萬円（不含管理費）的住宅試算：

第九的空屋特例常被誤讀成「上限變成兩個月」。條文寫的是：只有在向承租人收的金額仍在1.1倍（居住用且未取得承諾時為0.55倍）以內時，雙方合計才能放寬到2.2倍。放寬的部分要由出租方負擔，不是轉到你頭上。

另外加收「事務手續費」就是違法，店裡還必須貼著報酬額表

告示第十一①寫得非常直接：宅建業者就不動產的買賣、交換或租賃的代理、仲介，除了第二到第十的規定以外不得收取報酬，唯一的例外是「依委託人的委託而進行的廣告費用」。所以在0.55或1.1個月之外再列「事務手續費」「文件製作費」「案件管理費」，並沒有法源。

制度上還有兩道你可以當場使用的防線：

• 宅建業法第46條第2項禁止業者收超過上限的報酬，違反者依第82條第2款處100萬円以下罰金。
• 宅建業法第46條第4項要求業者在每個事務所、在公眾易見的位置張貼國土交通大臣所定的報酬額，沒貼也違法，依第83條第2款處50萬円以下罰金。

換句話說，你在仲介店裡可以直接請對方指出牆上那張報酬額表，再用它對帳。條文原文可在e-Gov法令檢索（laws.e-gov.go.jp）查到，告示全文則在國土交通省網站（mlit.go.jp）以PDF公開。

禮金沒有上限的原因：告示第六把「居住用建物」排除在外

禮金是房東與承租人之間的約定，而報酬告示規範的是仲介業者能收的報酬，因此禮金沒有法定金額上限。這裡有一個容易被誤用的條文：告示第六允許在有「權利金」授受的租賃裡，把權利金當成買賣價金、改用買賣的計算方式算報酬——但條文開頭就寫「宅地又は建物（居住の用に供する建物を除く。）」，居住用建物被明文排除。

條文也替權利金下了定義：不論名目為何，只要是「作為權利設定對價而支付、且不返還的金錢」都算。禮金符合這個特徵，但因為住宅被排除，業者不能拿禮金去墊高自己的報酬。看到報價單上出現「因為有禮金所以手續費可以多收」的說法，就是把第六套用錯了對象。

敷金不等於「押金一定全退」：民法第622條之2 的兩個時間點

民法第622條之2把敷金定義為「不論以何名目，為擔保租金債務及其他因租賃而生的承租人對出租人金錢給付債務，而由承租人交付出租人的金錢」。契約寫成「保証金」也適用同一條。

返還的條件是兩個時間點之一：一、租賃終止並且出租人已收回租賃物；二、承租人合法讓與租賃權。返還的金額是敷金額扣除「因租賃而生的承租人債務額」後的餘額。實務上的意思是：鑰匙還沒交回去之前談不上返還請求權，而且欠繳的租金會先被扣掉。

同條第2項還有一個方向性的限制：出租人可以把敷金拿去抵繳承租人未履行的債務，但承租人不能反過來要求「請用敷金抵掉我這個月的房租」。想靠敷金撐過最後一個月的人會撞上這一條。

退租時怎麼用民法第621條主張通常損耗

民法第621條把「通常使用與收益所生的損耗」以及「租賃物的經年變化」明文排除在回復原狀義務之外；此外，若損傷是因不可歸責於承租人的事由造成，也不負回復原狀義務。這是你面對高額請款時最直接的依據。

國土交通省的「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（平成10年3月制定，平成16年2月與平成23年8月改訂，現行為再改訂版）把原狀回復定義為「回復因承租人的居住、使用而發生的建物價值減少中，屬於故意過失、違反善良管理人注意義務，或超出通常使用的損耗、毀損部分」，並明白寫出經年變化與通常使用造成的損耗，其修繕費用已包含在租金裡。指引也強調原狀回復不是把房子回復到入住當時的狀態。

就算落在B或A（＋B），指引也採用「考量建物與設備的經過年數，年數越多承租人負擔比例越低」的算法，並要求施工範圍盡量限縮在毀損部分、以最小施工單位為基本。指引本身的前提是「租金為市場行情水準的民間租賃住宅」，並定位成締約時的參考，所以請連同自己的契約條款一起看。

初期費用逐項對照：哪一筆有天花板、哪一筆只能談

關於更新料，國土交通省在「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」中引用最高法院平成23年7月15日判決：契約書中一義且具體記載的更新料條款，除有金額相對於租金與更新期間過高等特別情事外，不能依消費者契約法第10條認定無效。也就是說，簽名前才是你唯一能刪掉這一項的時機。

總結：簽約前的三個動作

把「日本 租房 禮金 敷金 仲介手續費 上限 2026」整理成可以執行的順序，就是下面三步：

1. 先算0.55與1.1。把月租乘0.55，比對報價單上的仲介手續費。超過就要問是否已取得你的承諾；「事務手續費」之類的名目則直接請對方指出法源，並請對方出示店內依宅建業法第46條第4項張貼的報酬額表。
2. 把禮金與敷金分開理解。禮金沒有上限、原則不退；敷金要等到租賃終止且房屋交還後，才在扣除債務後返還餘額，而且你不能要求拿敷金抵最後一個月房租。
3. 入住當天就留下狀態紀錄。民法第621條把通常損耗與經年變化排除在你的義務外，但爭議發生時要有證據，入住時把牆面、地板、設備的狀況拍照留存最省事。

本文條文以2026年10月1日查閱為準（民法與宅地建物取引業法取自e-Gov法令檢索，報酬告示取自國土交通省公開的PDF）。由於各契約的特約內容不同，簽約前務必逐條確認契約書與重要事項說明書。與租屋一起發生的跨國匯款也有稅務門檻，可參考「日本 贈與稅 外國人 免稅額 110萬 台灣父母 匯款 2026｜先確認你算不算「一時居住者」，答案差很多」。

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資料來源

• 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（昭和二十七年法律第百七十六号）
• e-Gov法令検索「民法」（明治二十九年法律第八十九号）
• 国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」
• 国土交通省「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」