更新契約的通知寄到，上面寫著下個月起租金調高八千日圓。查「日本 房東 漲房租 能不能拒絕 相當額 調停前置 2026」的人，多半以為只剩簽字或搬家兩條路。其實借地借家法第32條給了第三條路：在認定調漲正當的裁判確定之前，承租人支付自己認為相當的金額即為已足，房東不能把這段期間當成拖欠而解約。代價是裁判確定後若有不足，不足額要加計年一割的遲延利息；而且想走到訴訟，民事調停法規定一定要先向簡易裁判所聲請調停。這篇把條文、金額的算法、房東拒收時的供託程序，以及窗口會用到的日文一次整理清楚。
房東要調漲，法律先問三件事
借地借家法第32條第1項把門檻寫得很清楚。租金必須是因為下列情形之一而變得不相當，才談得上增減：土地或建物的租稅等負擔有增減、土地或建物價格上升或下跌等經濟情勢有變動、或與附近同類建物的租金相比明顯不相當。符合其中之一時，不論契約怎麼約定，當事人都可以向將來請求調整金額。反過來說，房東只說「最近物價漲了」卻拿不出上述任何一項的具體依據，請求的基礎就很薄弱。
同項的但書是承租人的第一道防線：契約裡若有一定期間內不調漲租金的特約，就依該約定辦理。簽約時爭取到這一條，比事後爭論划算得多。另外第26條第1項規定，普通租約在期間屆滿前一年到六個月之間，房東若沒有寄出不更新、或要變更條件才更新的通知，就視為以和從前相同的條件更新，只是期間變成沒有定期。不簽新約並不等於契約消滅。
協議談不攏時，可以只付自己認為相當的金額
這是查「日本 房東 漲房租 能不能拒絕 相當額 調停前置 2026」最該帶走的一段。第32條第2項寫著，增額的事項在當事人之間協議不成時，被請求的一方在認定增額正當的裁判確定之前，支付「相当と認める額」的租金即為已足。注意動詞是支付而不是不付：停繳會變成拖欠，房東反而取得解除契約的理由。多數情況下所謂相當的金額就是原本的租金，照原金額按期匯出並保留紀錄即可。
代價寫在同項但書。裁判確定後若已付金額有不足，不足額要加計年一割的遲延利息，從各期付款期之後起算；一割就是一成，換算成台灣的講法是年利10%。以月租調漲八千日圓、爭執十八個月為例，本金差額是十四萬四千日圓，利息另計。第3項是相反方向：承租人請求減租而協議不成時，房東可以先請求自己認為相當的金額，裁判確定後若收過頭，超過部分要加計年一割利息並從收取時起算返還。
房東拒收租金時，走法務局的供託
廣島法務局的說明寫得很直接：承租人認為調漲要求不當時，提出自己認為相當的租金而遭拒收，可以用受領拒否作為供託原因辦理弁済供託，使租金債務消滅。但同一頁也提醒，光是被要求漲租還不足以認定拒收，必須先依契約內容做出合法的付款提出，例如在付款日把租金帶到房東現在的住所並催告對方收受，對方不收才算。
辦理地點是契約上支付地所在的供託所，供託書在供託所免費索取。供託金可以現金繳納（限本局）、用ペイジー從ATM入金、網路銀行轉帳或銀行櫃台匯款，櫃台匯款另收手續費，也可以上網辦理。供託後要盡速通知債權人（民法第495條第3項），委託供託所代寄通知書時要附上對方人數份的郵票。法務局自己也強調：供託只是讓債務消滅，爭議並沒有解決，若訴訟結果認定調漲相當，差額仍然要付。
要打官司之前，法律規定一定要先聲請調停
民事調停法第24條之2第1項規定，就借地借家法第32條的建物租金增減請求提起訴訟的人，必須先聲請調停；第2項補上，沒有聲請調停就起訴時，受訴法院必須將案件付調停，除非法院認為不適當。這就是調停前置。管轄依同法第24條，是建物所在地的簡易裁判所，或當事人合意指定的地方法院。
費用比想像中低。民事訴訟費用等相關法律別表第一第十四項規定，調停聲請的手續費在調停事項價額一百萬日圓以下的部分，每十萬日圓收五百日圓。租金改定案件的調停事項價額取兩者較少的一方：土地建物價額的二分之一，或改定後租金減現行租金再乘以租賃剩餘期間或法院平均審理期間十二個月。月租從八萬調到九萬時，後者是一萬乘十二等於十二萬日圓，印紙一千日圓；從六萬五千調到七萬時是五千乘十二等於六萬日圓，印紙五百日圓。另需預納郵票，金額依法院與當事人人數而定。
附件通常包括市町村役場核發的固定資產評價證明書、租賃契約書影本，以及內容證明郵件等往來證據影本；聲請書要備正本與副本兩份，對方多人時為人數加一。法院的民事調停說明也提到，租金增減這類需要專業知識的案件，會由不動產鑑定士等專家擔任調停委員。條文原文可在e-Gov法令檢索查到。
定期租約的差別不在「定期」兩個字
常見誤解是簽了定期租約就沒有第32條。條文不是這樣寫的。第38條第9項的文字是：第32條的規定，在依第1項訂立的建物租賃中，存在「借賃の改定に係る特約」時不適用。排除第32條的是合約裡那條租金改定特約，不是定期租約本身；沒有這種特約的定期租約，第32條照樣可以主張。
定期租約還有幾個對承租人有利的要件：必須以公正證書等書面或電磁紀錄訂立；房東必須事前另外交付一份書面，說明本契約不更新、期間屆滿即終止，沒做這個說明的話不更新的約定無效（第38條第3項、第5項）。期間一年以上時，房東要在屆滿前一年到六個月之間通知終止，否則不能對抗承租人（第6項）。居住用且面積未滿二百平方公尺者，因調職、療養、照顧親屬等不得已事由而難以把該建物當成生活據點時，承租人可申請解約，自申請日起經過一個月終止（第7項）。
窗口與書面會出現的日文對照
| 日文 | 繁中意思 | 出現的地方 |
|---|---|---|
| 賃料増額請求 | 調漲租金的請求 | 房東的通知、調停聲請書 |
| 相当と認める額 | 自己認為相當的金額 | 第32條第2項 |
| 調停前置 | 起訴前須先聲請調停 | 民事調停法第24條之2 |
| 普通借家契約 | 可更新的一般租約 | 契約書開頭 |
| 定期借家契約 | 不更新的定期租約 | 契約書、事前說明書面 |
| 借賃の改定に係る特約 | 租金改定特約 | 定期租約中決定能否用第32條的條款 |
| 弁済の提供 | 依約提出付款 | 供託前的必要動作 |
| 受領拒否 | 房東拒收 | 供託書的供託原因欄 |
| 固定資産評価証明書 | 固定資產評價證明 | 市町村役場、調停聲請附件 |
| 収入印紙 | 印花（手續費） | 貼在聲請書上 |
常見問題
沒有回覆漲租通知，算是默認嗎
條文只說當事人可以請求增減，金額相當與否最後由協議、調停或裁判認定，沉默本身不等於同意。真正有意義的是你實際付了多少、有沒有留下紀錄。普通租約若在期間屆滿前一年到六個月之間沒收到不更新通知，依第26條第1項視為以從前相同條件更新。
只付原本金額，房東可以用拖欠解約嗎
第32條第2項明文承認在裁判確定前支付自己認為相當的金額即為已足，所以重點是持續支付並保留匯款證明。房東拒收就改走供託，完全停繳才會變成拖欠。
更新料也能照第32條爭嗎
更新料是契約更新時的一次性費用，第32條處理的是每月的借賃，兩者屬於不同論點。
總結
收到調漲通知後的三個動作：先確認合約是普通租約還是定期租約，定期租約再看有沒有租金改定特約；接著照自己認為相當的金額繼續按期支付，千萬別停繳；房東拒收就到支付地的供託所辦弁済供託，記得先做合法的付款提出。要爭金額時向建物所在地的簡易裁判所聲請調停，印紙按調停事項價額計算，月租差一萬日圓的案件大約一千日圓。唯一要放在心上的風險是年一割的利息，所以拖得愈久、差額愈大，成本也愈高。
延伸閱讀
- 「日本的違停超速罰單怎麼繳｜反則金與放置違反金是兩套制度，繳錯那張會卡住車檢」
- 「日本 保育園 幼稚園 無償化 費用 副食費 2026｜每月實際要付多少的算法」
- 「在日本養車一年的費用：1.5公升房車法定費用53,380円、輕自動車24,680円｜2026年自動車稅、重量稅與自賠責一次算清」
