日本退租原狀恢復費用分擔敷金外國人｜用國交省指南分清楚誰該付哪一筆

退租當天被拿出一張估價單，上面寫著壁紙全部更換、清潔費、榻榻米表替，金額剛好把押金吃光——這是在日本租屋的外國人最常遇到的場面。其實日本退租原狀恢復費用分擔敷金外國人的判斷依據早就公開：國土交通省的指南把哪些算房東負擔、哪些算房客負擔寫得很細，還給了以年數遞減的計算方式，民法也明文規定了押金返還的時點與扣款的界線。先看懂規則再去現場對話，結果會完全不同，本文把可以直接引用的條文與數字整理出來。把該由誰付的那條線先畫清楚，談判就不必靠氣勢。

原狀恢復不是「回到剛搬進來的樣子」
經過年數怎麼算：壁紙6年、殘存價值1圓
日本退租原狀恢復費用分擔敷金外國人：哪些算房東、哪些算房客
押金什麼時候要還
入住與退租時要留下什麼證據
常見問題
總結
延伸閱讀
資料來源

原狀恢復不是「回到剛搬進來的樣子」

國土交通省《原狀回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）》是2011年8月由住宅局發行的文件，前身可追溯到1998年3月的初版與2004年2月的改定版。指南對原狀恢復的定義是：「因承租人的居住、使用而產生的建物價值減少當中，承租人的故意、過失、違反善良管理人注意義務，以及其他超出通常使用範圍的使用所造成的損耗、毀損的復原」。

接著指南加了一句關鍵補充：「原狀恢復並不是讓承租人回復到借用當時的狀態」。這一句就推翻了「住過就要全部換新」的說法。

指南把建物價值的減少分成三類。第一類是建物與設備的自然劣化、損耗（經年變化），第二類是因承租人通常使用而產生的損耗（通常損耗），這兩類由出租人負擔。第三類才是承租人的故意、過失、違反善管注意義務或超出通常使用的使用所造成的損耗，由承租人負擔。指南並明確寫出，為了確保下一位入住者而進行的設備更換、化妝直し等整修屬於前兩類，由出租人負擔。

需要留意的是指南本身的定位：它「並非強制使用，原狀恢復的內容與方法等，最終應依契約內容、物件的使用狀況等個別判斷、決定」。它是談判的共同語言，不是自動生效的法律。

經過年數怎麼算：壁紙6年、殘存價值1圓

這是最能省下金額的一段。指南說明採用經過年數的理由是：經年變化與通常損耗的部分，承租人已經以租金的形式支付過，如果在交屋時再讓他負擔一次，等於重複評價，欠缺合理性。

計算方式則寫在別表。壁紙（クロス）、榻榻米床、地毯、塑膠地板都是「以6年殘存價值為1圓的直線（或曲線）」來決定承租人的負擔。指南本文也以地毯為例，寫明「償却年數為6年殘存價值1圓」。順帶一提，殘存價值之所以是1圓，是因為2007年稅制改正廢除了殘存價額，可攤提到殘存簿價1圓，指南據此調整了原本的殘存價值10%。

換句話說，住滿6年後才退租，壁紙即使需要更換，承租人要負擔的金額在計算上只剩1圓。住3年的話大約是一半。收到「壁紙全面更換全額由房客負擔」的估價單時，這是第一個該提出的依據。

部位	經過年數的處理	負擔單位
壁紙（クロス）	6年殘存價值1圓	以平方公尺為佳，但毀損處所在的「一面」為止可由承租人負擔
榻榻米床、地毯、塑膠地板	6年殘存價值1圓	地毯與塑膠地板以一個房間為單位等
木地板（部分補修）	不考慮經過年數	原則以平方公尺計
榻榻米表、襖紙、障子紙	屬消耗品，不考慮經過年數	榻榻米以一枚、襖以一片為單位
鑰匙遺失	不考慮經過年數	更換費用全額由承租人負擔
清潔（Hausu Cleaning）	不考慮經過年數	僅在未進行通常清掃時由承租人負擔

菸味是另一個常見爭點。指南寫明，只有在整個居室的壁紙等因焦油而變色、附著臭味的情況下，把居室整體的清潔或更換費用列為承租人負擔才算妥當。

日本退租原狀恢復費用分擔敷金外國人：哪些算房東、哪些算房客

指南的修繕分擔表列出了大量具體例子，以下摘出租屋族最常被收費的項目。

出租人負擔的例子：榻榻米的裏返し與表替（為確保下一位入住者）、木地板打蠟、家具放置造成的凹陷與痕跡、日照或漏水造成的榻榻米變色與地板褪色、電視與冰箱背後牆面的發黑（電氣燒痕）、貼過海報或畫作的痕跡、不需更換底板程度的圖釘與大頭針孔、安裝冷氣造成的牆面螺絲孔、日照造成的壁紙變色、已做通常清掃時的清潔費、未破損遺失時的換鎖、機器壽命造成的故障。

承租人負擔的例子：地毯的污漬與發霉（灑出後未妥善處理）、冰箱下方的鏽痕（放置不管）、搬家作業造成的刮痕、不小心讓雨水吹入造成的褪色、疏於日常清掃造成的廚房油污、放任結露造成的發霉與污漬（未通知也未擦拭而使牆面腐蝕）、冷氣漏水放置造成的牆面腐蝕、菸的焦油與臭味、為了掛重物而需更換底板程度的釘孔與螺絲孔、直接裝在天花板的照明器具痕跡、塗鴉等故意的毀損、寵物造成的刮痕與臭味、換氣扇等的油污、浴室廁所洗臉台的水垢與黴、鑰匙遺失或破損造成的更換、獨棟出租住宅庭院叢生的雜草。

設備的耐用年數也一併列出：對講機5年；非金屬製家具（書架、衣櫃、櫥櫃、茶櫃）與冷暖房機器（冷氣、暖爐等）6年；電冰箱、瓦斯機器（瓦斯爐）8年；金屬製器具備品、流理台15年；便器、洗臉台等給排水衛生設備、整體衛浴、浴缸、鞋櫃（與建物固著一體不可分者）則以該建物的耐用年數計。

押金什麼時候要還

法律層面看民法。第622條之2第1項規定，出租人收取押金時，在「租賃結束且受領租賃物返還時」或「承租人合法讓與租賃權時」，應將收取的押金扣除因租賃而生的金錢債務後的餘額返還給承租人。第2項則規定，承租人不履行金錢債務時出租人可以押金充抵，但「承租人不得請求出租人以押金充抵該債務」。

原狀恢復義務本身則在第621條：承租人對受領租賃物後產生的損傷（「不含因通常使用收益所生的損耗以及租賃物的經年變化」）負回復原狀的義務，但「損傷係因不可歸責於承租人之事由所致者，不在此限」。通常損耗與經年變化被排除在義務之外，這一點直接寫在條文裡。

契約層面則可以看國土交通省的《賃貸住宅標準契約書》（平成30年3月版）。第15條第1項與民法同旨，第2項規定雙方在交屋時應依別表第5就承租人進行的原狀恢復內容與方法進行協議。第6條第3項規定交屋後應「遅滞なく」返還押金全額，但若有租金滯納、第15條原狀恢復費用未付等債務不履行，可扣除該債務額後返還；第4項更明確要求「出租人必須向承租人明示自押金中扣除的債務內容明細」。收到只寫總額的扣款通知時，可以據此要求列出明細。

入住與退租時要留下什麼證據

指南對程序的建議很具體：入住時與退租時都應製作檢查清單，就各部位的損耗狀況與原狀恢復的內容，「由當事人在場共同充分確認」。並建議一併使用視覺化手段，例如把損耗的位置與程度標記在平面圖上、拍照留存。指南也指出，這份檢查清單在後續發展成訴訟時可以成為證據資料。

對外國人來說，這一步比事後爭論有效得多。搬進去的當天花20分鐘，把牆面既有的刮痕、地板的凹陷、紗窗的破洞全部拍下來並標在平面圖上，退租時就有對照基準。

真的談不攏時，指南也列出了處理管道。少額訴訟手續自1998年1月施行，針對60萬日圓以下的金錢支付請求，「原則上以一次審理」解決，法院也可以作出分期付款、延期支付、免除遲延損害金的判決。簡易裁判所依裁判所法第33條管轄訴訟標的價額不超過140萬日圓的請求。此外還有民事調停，以及國民生活中心、消費生活中心等常設紛爭調整機關的調停、諮詢與斡旋，律師會、司法書士會、行政書士會的仲裁中心。地方公共團體的諮詢窗口與消費生活中心可以提供啟發、建議、斡旋與資訊提供，但指南也說明行政「不能斟酌當事人間的利害後作出一定判斷並強制遵從」。