日本買房每年稅金：固定資產稅與都市計畫稅｜2026年度東京23區一戶新屋實際繳多少

在日本買下房子之後，每年會收到一張把土地和家屋算在一起的稅單，金額和你的成交價沒有直接關係。查日本 買房 每年稅金 固定資產稅 都市計畫稅 2026 的人，最需要先確定三件事：稅率寫在地方稅法哪一條、住宅用地的課稅標準會降到多少、以及1月1日這個基準日對買賣雙方代表什麼。本文以 e-Gov 法令檢索的地方稅法條文與東京都主稅局公布的令和8年度計算例為準，整理一戶新屋一年實際繳多少、減額還能用幾年、哪些情形會讓特例消失，以及在窗口與稅單上會看到的日文名詞對照。

日本的兩種房產稅：和台灣分開課徵的習慣不一樣

台灣的讀者習慣把不動產拆成房屋稅與地價稅兩條線，各自開單、各自繳。日本則是把土地與家屋放進同一張「納税通知書」（納稅通知書）裡，稅目只有兩個：固定資產稅（固定資産税）與都市計畫稅（都市計画税），而且依地方稅法第364條第10項，市町村可以把兩種稅合併課徵與徵收。

更關鍵的差別在基準日。第359條把「賦課期日」定在該年度開始那一年的1月1日，當天登記簿上的所有權人要負擔那一整年的稅，年中賣掉也不會變更納稅義務人。第343條第2項進一步說明，所謂所有權人是登記簿或土地、家屋補充課稅台帳上登記、登錄的人。

還有一點常被忽略：都市計畫稅不是全日本都課。第702條第1項限定在都市計畫區域中的「市街化區域」內土地與家屋（未劃分區域者由條例指定範圍）。買在市街化調整區域或都市計畫區域外，就可能只有固定資產稅。

稅率、住宅用地特例與免稅點：條文裡的數字

固定資產稅的稅率，第350條第1項寫的是「標準稅率百分之一・四」。標準稅率只是基準，市町村能以條例調整；同條第2項還規定，要訂到超過1.7%時，議會必須先聽取主要納稅義務人的意見。都市計畫稅的寫法完全不同，第702條之4是「不得超過百分之〇・三」，屬於上限（制限稅率），東京23區就採上限的0.3%。看房時聽到「0.3%」，要記得那是天花板而不是全國一致的稅率。

住宅用地另有課稅標準的特例。第349條之3之2第1項把住宅用地的課稅標準降為評價額的三分之一；其中每戶200平方公尺以下的部分屬於「小規模住宅用地」，第2項再降到六分之一。同一塊地在都市計畫稅側，依第702條之3分別是三分之二與三分之一，比例和固定資產稅不同。條文括號裡還藏了例外：依空家對策特別措置法被勸告的「管理不全空家等」與「特定空家等」，其基地會被排除在住宅用地之外，特例直接消失。

第351條設有免稅點：同一人在同一市町村內的課稅標準合計，土地未達30萬日圓、家屋未達20萬日圓、折舊資產未達150萬日圓就不課稅。東京都主稅局並說明，固定資產稅未達免稅點的土地與家屋，都市計畫稅也不課。

2026年度東京23區的官方試算：150㎡土地加100㎡新屋

東京都主稅局公布的令和8年度（2026年度）計算例，條件是令和6年10月在23區內新建的木造兩層樓住宅，土地150平方公尺、家屋床面積100平方公尺，土地令和8年度價格4,500萬日圓、家屋900萬日圓。

四項相加是212,250日圓。兩個減半的理由不一樣：家屋那一欄是新建住宅減額，土地的都市計畫稅則是23區自己的條例，把小規模住宅用地的稅額再砍一半，令和8年度繼續適用，離開23區就不一定有。土地的固定資產稅還經過「負担調整措置」（負擔調整措施），所以課稅標準不會一次跳到本則的712萬5千日圓。

新建住宅的減額能用幾年

地方稅法附則第15條之6第1項規定，令和4年4月1日到令和13年3月31日之間新建的住宅，從開始課稅的年度起3年度分，固定資產稅稅額減半；第2項的地上3層以上耐火、準耐火建築物（令和6年4月1日以後新建）是5年度分。東京都把減額範圍限在居住部分每戶120平方公尺相當的部分。認定長期優良住宅依附則第15條之7是5年度分、中高層7年度分，但同條第3項要求在課稅初年度的1月31日前提出申告書並附證明文件，沒交就不適用。

三年一次的重新估價與四期納期：2026年度價格不動

課稅標準不是你的成交價，而是登記在固定資產課稅台帳上的評價額。第341條第6號把三年一次的「基準年度」制度化，第349條規定第二年度、第三年度原則上沿用基準年度的價格。東京都主稅局說明，令和6年度是基準年度，令和7年度與令和8年度原則上據置，下一次全面「評価替え」（重新估價）是令和9年度；改建、增建或分筆合筆則會另行評定。

納期要看自治體。第362條把納期寫成4月、7月、12月、2月之中由條例訂定，東京23區實際是6月、9月、12月、2月共四期。第364條第3項要求市町村把「課税明細書」（課稅明細書）交付給納稅人，土地欄記所在、地番、地目、地積與當年度價格，家屋欄記所在、家屋番號、種類、構造、床面積與價格；同條第9項規定最遲要在納期限前10天送到。一次資料在 e-Gov 法令檢索的地方稅法本文，以及東京都主稅局官網（tax.metro.tokyo.lg.jp）。

常見問題

1月15日才完成過戶，第一年的稅要我繳嗎？

依第359條，納稅義務人是1月1日當天的所有權人，所以那一年的稅單會寄給賣方。日本買賣實務上常以交屋日為界線按日分攤，但東京都主稅局明確寫著，這種精算是商業慣例而非地方稅法的規定，分攤比例由當事人自行約定。合約沒寫，就沒有人會自動替你計算。

都市計畫稅也有住宅用地特例嗎？

有，但比例與固定資產稅不同。第702條之3是三分之二與三分之一，不是三分之一與六分之一。另外23區還有自己的條例減額，把小規模住宅用地的都市計畫稅稅額再減半，令和8年度仍然適用。

稅單一直沒寄來，可以不管嗎？

不行。固定資產稅採「普通徵收」（第364條第1項），由市町村寄稅單而不是自己申報，沒收到通常是住址登記沒更新。23區每年4月1日到第1期納期限之間開放「縦覧」，可以比對自己與同區其他土地、家屋的價格，前往時要帶能證明本人的證件。

總結：簽約前先確認的三個數字

整理日本 買房 每年稅金 固定資產稅 都市計畫稅 2026 的重點：第一，看標的在不在市街化區域，決定要不要繳都市計畫稅；第二，確認土地面積有多少落在200平方公尺以內，這關係到課稅標準是六分之一還是三分之一；第三，問清楚新建住宅減額剩下幾年，減額結束的那一年稅額會明顯跳升。拿到課稅明細書後，用上面的條文對一次評價額與面積，比看仲介的試算表可靠。

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資料來源

• e-Gov 法令検索「地方税法」（昭和25年法律第226号）
• 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」