外國人在日本買房貸款：沒有永住權就用不了フラット35｜2026年可申請的銀行與條件

在日本看好房子、算完頭期款，最後卡住的往往是貸款這一關。查日本 買房 貸款 外國人 永住權 條件 2026 的人，要先知道一個分水嶺：全期間固定利率的フラット35，在申込要件裡直接寫明對象是「日本國籍、取得永住許可或特別永住者」，沒有永住權就不在範圍內。本文依住宅金融支援機構、東京スター銀行與SMBC信託銀行プレスティア的官方條件，整理有永住權與沒有永住權分別要過哪些門檻、金額與年齡怎麼算，以及送件前要準備的文件和窗口用得到的日文名詞對照，讓你在看房之前就先知道自己站在哪一條線上。

フラット35 把永住權寫進申込要件，不是潛規則

住宅金融支援機構的【フラット３５】（フラット35）「ご利用条件」頁面（標示為2026年4月1日現在）在申込要件列出兩行：申込時年齡未滿70歲，以及「日本國籍的人、取得永住許可的人或特別永住者」。同一頁的注意事項寫得更直接：外國籍的人申請時，除了一般申込要件之外，還需要「永住者」或「特別永住者」的資格。

更要留意的是後面那句——萬一事後查明申請人並沒有永住者或特別永住者的資格，借款必須一次全額償還。也就是說，這不是審查時睜一隻眼閉一隻眼就能過的項目，而是放款後仍然成立的解約事由。持技術・人文知識・國際業務、經營管理或家族滯在等在留資格的人，不論年收多高，都要直接跳過這條路線，改看民間銀行。

就算有永住權，這幾個數字也會先把人刷掉

フラット35的關鍵門檻是「総返済負担率」（總還款負擔率）：年收未滿400萬日圓的人要在30%以下，400萬日圓以上的人要在35%以下。分母是年收，分子不只房貸，還包含其他住宅貸款、汽車貸款、教育貸款、信用卡貸款（含預借現金、分期與循環信用），以及收入合併申請人的那一份，連預計出租或出租中住宅的借款都要算進去。手上有車貸或常用分期的人，往往就是卡在這裡。

借款金額是100萬日圓以上、1億2,000萬日圓以下，以1萬日圓為單位，且不得超過建設費或購買價格。期間要15年以上（本人或連帶債務人滿60歲以上時為10年以上），上限取「80歲減去申請時年齡（未滿1年進位）」與35年之中較短的那一個。40歲申請最長仍是35年，50歲申請就只剩30年。另外，融資率超過九成時利率會提高，審查也會更謹慎。

物件方面，一戶建、連棟與重疊建需要50平方公尺以上，公寓（共同建）30平方公尺以上，對土地面積則沒有要求。擔保要設定以機構為第一順位的抵押權，登記規費與司法書士報酬自付；火災保險必須投保到還款結束，保險金額要在借款額以上。保證人與保證費都不需要，提前還款也不收手續費，但透過「住・MyNote」線上辦理要10萬日圓以上，臨櫃則要100萬日圓以上。團體信用生命保險並非強制，因健康因素不加入也能借，只是利率不同。

沒有永住權時：兩家銀行的實際條件

民間銀行裡，有專為沒有永住權的外國籍客戶設計的商品。東京スター銀行的「スター住宅ローン（永住権のない外国籍の方向け）」商品說明書（2025年11月4日現在）把條件寫得很細；SMBC信託銀行プレスティア則在官方問答中說明外國籍客戶的借款條件。

東京スター銀行的融資額是500萬日圓以上1億日圓以內、期間1年以上35年以內，對象地區限主要都市圈，簽約時要親自到分行。事務手續費是融資金額的2.2%～3.3%（含稅），另有登記費用與印紙稅；1億日圓借到上限時，光事務手續費就可能超過200萬日圓，這一點和不收保證費的フラット35差很多。保證公司原則上不需要，但有配偶時要請配偶當連帶債務人或連帶保證人。團信是必加，而且外國籍申請人必須「能獨力理解說明書與申請書內容、能用日文填寫申請書兼告知書，且以日本為生活據點」。該行也寫明，借款期間內取得永住許可並通知銀行，經審查後有機會調降利率。

送件前要準備的東西與窗口會聽到的日文

兩條路線共通的是：年收原則上看申請前一年的公家證明文件（薪資所得者看給與收入金額，其他人看事業、不動產、利息、配當與給與所得的合計）。1月到5月前年證明還沒核發的期間申請，各金融機構處理方式不同，要先問。フラット35的申請人含連帶債務人最多2名，且不能用於出租給第三人的投資用物件；機構會以「転送不要郵便」寄送餘額證明書到該住宅，定期確認本人或親屬確實居住，查出挪作出租或店舗事務所使用就要全額一次償還。

窗口與文件上常見的日文：「事前審査」（預審）、「本審査」（正式審查）、「総返済負担率」（總還款負擔率）、「団体信用生命保険」（團體信用壽險，簡稱團信）、「連帯債務者」（連帶債務人）、「連帯保証人」（連帶保證人）、「抵当権」（抵押權）、「適合証明書」（符合技術基準的證明）、「融資率」（貸款成數）、「繰上返済」（提前還款）。預審大多只看年收與既有貸款，正式審查才會查物件與在留資格，所以在留卡與護照影本要連同住民票一起先備齊。

常見問題

永住許可正在申請中，可以先送フラット35嗎？

條件寫的是「取得永住許可的人」，申請中不等於已取得。官方注意事項明言事後查出沒有資格就要一次還清，所以在許可下來之前不建議用這個名義送件。先用民間商品成交、取得永住許可後再評估借換，是比較安全的順序。

配偶是日本人的話條件會變寬嗎？

フラット35沒有「配偶為日本人」的例外，資格看的是申請人本人。民間銀行則可能要求配偶加入：東京スター銀行就規定有配偶時，配偶必須擔任連帶債務人或連帶保證人，這代表配偶的信用與收入也會被一併審視。

年收不到1,000萬日圓，又沒有永住權，就沒機會了嗎？

不一定。東京スター銀行的下限是稅前年收400萬日圓，若為40歲以下的正社員則放寬到300萬日圓（須符合該行擔保評價等條件）。門檻會因銀行而異，各行也會隨時調整，實際送件前要以該行當下的商品說明書為準。

總結：先確認資格，再談利率

日本 買房 貸款 外國人 永住權 條件 2026 的判斷順序很單純：先看自己有沒有永住者或特別永住者資格，有就能把フラット35放進選項並確認還款負擔率與期間上限；沒有的話，直接比較接受在留資格的民間商品，重點放在年收下限、工作年資、事務手續費與團信的語言要求。利率只是最後一步，資格與手續費才是真正決定總成本的地方。

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資料來源

• 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件（※2026.4.1現在）
• 東京スター銀行「スター住宅ローン（永住権のない外国籍の方向け）」商品説明書（2025年11月4日現在）
• SMBC信託銀行プレスティア よくあるご質問「外国籍を保有している場合の主な借入れ条件を教えてください。」